Строить законно или придумывать новые схемы? Покупать дорого или переживать?

Создана 17.06.2013 17:16:33

Недвижимость, которую предлагает малый строительный бизнес. Главный фактор — это цена, которая у малых застройщиков порой  в 2 раза дешевле, чем у крупных строительных организаций.

Правила игры в строительной отрасли вызывают негативные настроения у малых частных застройщиков. Планомерное закручивание гаек со стороны властей: да и в самом деле, у частных строительных компаний отсутствует законный доступ к большинству видов общестроительных работ, владельцы частных строительных организаций вынуждены платить высокие взносы при вступлении в СРО(саморегулируемая организация) и оплачивать членство в прочих организациях, не получая при этом никаких льгот на ведение бизнеса. Но несмотря на этот факт: число мелких строительных компаний на Юге постоянно растёт, только ориентируются такие застройщики  зачастую на теневой сегмент незаконного долевого строительства. Тут  присутствует классическая схема: строительство многоквартирных домов на месте, предназначенном под ИЖС, с последующим судебным узаконением. На данный момент это самое выгодное направление на южном строительном рынке: все риски, в том числе судебные, покрываются выгодами от сделок с продажи квартир с низкой себестоимостью. И таким застройщикам власти открыто объявляют войну, но страдает от последствий и малый строительный бизнес, который работает в правовом поле.

Нужен ли государству малый строительный бизнес?

Если представлять картину в общем, то по мнению большинства малых застройщиков, каждая из существующих сторон госрегулирования строительной отрасли пытается выдавить с рынка малые частные строительные организации, обязывая вступать в СРО и получать огромную кипу разрешающих документов на предстоящие работы.  В итоге получается замкнутый круг: крупные компании опасаются сотрудничать с субподрядчиком у которого нет определенного пакета документов, хотя по большому счету некоторые из этих документов могут и не понадобиться. И если малый застройщик все таки хочет участвовать в больших стройках, то ему нужно получить полный пакет разрешений, в том числе ненужных.

Если такая политика государства будет продолжаться, то малый бизнес покинет данную отрасль. Вот некоторые цифры для примера: раньше лицензия стоила около 35 т.руб. сроком действия 5 лет, а сейчас по СРО стоит 300 т.руб. и действует 3 года. Покупать её в любом случае нужно вне зависимости есть или нет заказы, плюс ко всему нужно выплачивать большие суммы по налогам.

Объединяться или нет?

В этом вопросе присутствуют различные мнения. Некоторые из владельцев строительного бизнеса говорят, что нужно объединять малые строительные организации, тем самым упрощая контроль госструктурам, т.к. более крупные структуры проще контролировать: обналичивание, уход от налогов и другие проблемы, государству будет просто легче решать. Другие говорят, что малый строительный бизнес необходим  рынку, как воздух т.к. например за строительство небольшого торгового павильона вряд ли возьмется крупная строительная компания, а вот небольшая частная организация с удовольствием выполнить данный проект. У небольших застройщиков есть важные функции - они закрывают сегмент дешевого индивидуального жилья, применяя в строительстве новые более экономичные технологии, например "канадская технология строительства" Малые застройщики строят таунхаусы, небольшие коммерческие здания, а также возводят малоэтажные жилые дома высотой 3-4 этажа. Действительно малый бизнес в нише ИЖС эффективен -так считает ряд экспертов строительного рынка Краснодара.

По черной схеме

Чёрные долёвки - дома построенные частными застройщиками на садовых и ИЖС участках, в дальнейшем помещения (квартиры) узакониваются через суд, недвижимость делится на доли и регистрируется, как отдельные помещения расположенные на одном участке. Выручка от продажи такого строительства достигает до 500%, соответственно и риски очень велики. Земельные участки оформлены на физических лиц, ТУ выданы на физических лиц, земельные участки предоставлены на строительство ИЖС, садоводчество и ЛПХ, а не многоквартирных домов. Вместо договоров долевого участия заключаются предварительные договора, договора о внесении задатка (аванса), права покупателей на квартиры оформляются через суд. Понятие "частный застройщик" появилось около 8 лет назад -это индивидуальные предприниматели и мелкие коммерческие фирмы, которые скупают земельные участки под садоводчество и ИЖС площадью от 4 соток и строят там четырех и пятиэтажные здания с мансардными крышами. Стоимость такого жилья в Краснодаре и Сочи варьируется от 21 т.руб. до 50 т.руб. за квадратный метр. Именно возможность строить и продавать такие квартиры привлекает в отрасль сотни мелких застройщиков, которые готовы рисковать: никакие рисковые издержки не перекроют ту огромную выручку, а потребители от части получают возможность улучшить жилищные условия. Покупателей не смущает даже тот факт, что в будущем у них могут возникнуть проблемы с оформлением своих долей, а также проблемы с сетями, поскольку коммуникации предназначены для обслуживания частного домовладения, а на них навешивают десятки квартир, но для малого бизнеса -это едва ли не единственная возможность выйти на рынок многоквартирных домов.

Решение есть

Контролирующие строительство органы, таких застройщиков не жалуют, но «чёрные долёвки» численным порядком уже заняли свою долю рынка. От «частных» застройщиков краснодарские власти сейчас требуют лишь собрать пакет необходимых документов. Власти проверяют все частные организации,  нарушителей заставляют привести в порядок соответствующие документы либо через суд сносят незаконные постройки - так например в Сочи и Краснодаре уже снесли ряд незаконно возведенных зданий. Проблемы вокруг многоквартирной застройки на землях под ИЖС и садоводчество произрастает из недостатков регулирования. По мнению руководителей департаментов, сейчас первоочередная задача — это приведение рынка к единым правилам , путём обеспечения всех муниципальных образований региона документами территориального планирования. После этого возникнет ясность, где и что можно строить, в каком объёме и какой этажности. Такие правила игры станут мерилом для всего, и к ним нужно привести всех, в том числе и мелких застройщиков, только тогда удастся преодолеть такие негативные вещи, как многоэтажная застройка под видом индивидуальной.